Dzisiejszy wpis chciałbym poświęcić niezwykle istotnemu, ale i kontrowersyjnemu problemowi, który dotyka, w szczególności, inwestorów budujących w gęstej zabudowie miejskiej. Mowa mianowicie o dostępie do światła słonecznego lokali mieszkalnych wznoszonego budynku i regulacjach taki dostęp zapewniających, tj. § 13, § 57 oraz § 60 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j.: Dz. U. z 2015 r., poz. 1422; dalej jako „Rozporządzenie”) w następującym brzmieniu:

§ 13.  [Naturalne oświetlenie pomieszczeń]

1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:

1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,

2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.

2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.

§ 57.  [Odpowiednie oświetlenie dzienne]

1. Pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości, z uwzględnieniem warunków określonych w § 13 oraz w ogólnych przepisach bezpieczeństwa i higieny pracy.

2. W pomieszczeniu przeznaczonym na pobyt ludzi stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi powinien wynosić co najmniej 1:8, natomiast w innym pomieszczeniu, w którym oświetlenie dzienne jest wymagane ze względów na przeznaczenie – co najmniej 1:12.

§ 60.  [Minimalny czas nasłonecznienia pomieszczeń]

1. Pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 800-1600, natomiast pokoje mieszkalne – w godzinach 700-1700.

2. W mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie wymagania określonego w ust. 1 co najmniej do jednego pokoju, przy czym w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

Na wstępie wypada zaznaczyć, że powyższe przepisy nie mają wiele wspólnego ze staranną legislacją-ich wykładnia budzi poważne rozbieżności interpretacyjne, co znalazło wyraz w dwóch skrajnie różnych liniach orzecznictwa sądowego. Dodajmy, że w praktyce spełnienie powyższych warunków Rozporządzenia bada się zarówno w budynku projektowanym, jak i tym, który już istnieje albo zostanie wybudowany w przyszłości (w tej ostatniej sytuacji toczą się dwa postępowania o wydanie pozwoleń na budowę na sąsiadujących ze sobą działkach-zob. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 grudnia 207 r., II SA/Wr 37/07; LEX nr 491986).

U podstaw wspomnianych linii orzeczniczych leży dylemat, czy organ administracji architektoniczno-budowlanej może wydać pozwolenie na budowę inwestorowi, który zamierza zlokalizować swój budynek w takim miejscu działki, iż jego sąsiad wznoszący budynek po nim, aby spełnić normy wynikające z cytowanych powyżej § 13, § 57 oraz § 60 Rozporządzenia, będzie musiał się znacząco odsunąć od granicy działek, co pogorszy możliwości zabudowy jego gruntu ? Innymi słowy, czy takie usytuowanie budynku, który powstanie jako pierwszy, stanowi przeszkodę do wydania pozwolenia na budowę, jeśli nie zostały naruszone wzmiankowane przepisy techniczno-budowlane, ale sąsiadowi zostanie ograniczona możliwość zabudowy jego działki ? Jak już wspomniałem, zdania w tym zakresie są w orzecznictwie podzielone.

I tak pierwszy z nurtów orzecznictwa stwierdza, że pozwolenie na budowę należy wydać, bo przepisy techniczno-budowlane niejako ze swej istoty chronią interesy osób trzecich, a zatem jeśli nie zostały naruszone, to prawa owych osób trzecich (w naszym wypadku – sąsiada, którzy zamierza zabudować swój grunt) nie doznają uszczerbku. A zatem w praktyce organ wyda pozwolenie na budowę, a inwestora, któremu inwestycja zrealizowana na podstawie takiego pozwolenia ograniczy możliwość zabudowy jego gruntu, odeśle do sądu cywilnego, aby tam dochodził odszkodowania za poniesioną szkodę (zob. przykłdowo, wyrok SA w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., VI ACa 768/15).

Z kolei w orzeczeniach drugiego nurtu (zob. przykładowo, wyrok NSA w Warszawie z dnia 25 czerwca 2009 r., II OSK 1277/08, LEX nr 653459) znajdujemy inne rozwiązanie. Otóż nawet jeśli wspomniane przepisy techniczno-budowlane nie zostały naruszone, to organ wydający pozwolenie na budowę winien zbadać, czy nie naruszone zostały „występujące w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich”, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Treść tychże prawa wyznaczają, w szczególności, przepisy regulujące tytuł prawny inwestora do gruntu, przykładowo, przepis art. 140 Kodeksu cywilnego (prawo własności), czy art. 233  Kodeksu cywilnego (użytkowanie wieczyste).

W tym miejscu pojawia się kolejne pytanie-co ma począć organ, gdy stwierdzi, że zatwierdzenie projektu budowlanego doprowadziłoby do pogwałcenia „występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich” ? Tutaj dochodzimy do najbardziej kontrowersyjnej kwestii. Otóż organ wydający pozwolenie na budowę musiałby na podstawie wspomnianych przepisów o charakterze bardzo ogólnym, dotyczącym treści czy to prawa własności, czy to użytkowania wieczystego (zasadnym jest także odwołanie się nawet do norm konstytucyjnych dotyczących ochrony praw majątkowych, w szczególności, art. 64 i art. 32 ust. 1 Konstytucji) wyznaczyć takie położenie projektowanego budynku, które nie spowoduje nadmiernej ingerencji w możliwość zabudowy sąsiedniego gruntu. Wątpię, aby w praktyce było to w ogóle możliwe. Pół biedy, gdy sąsiedzi są w stanie dojść do porozumienia co do lokalizacji swoich budynków ze względu na przepisy art. § 13, § 57 oraz § 60 Rozporządzenia. Gorzej, gdy takiej zgody nie ma, wtedy bowiem organ administracji architektoniczno-budowlanej musiałby przyjąć na siebie rolę swoistego mediatora. Jeśli jednak nadal porozumienia nie dałoby się osiągnąć, musiałby ów spór rozstrzygnąć, wydając albo odmawiając wydania pozwolenia na budowę. Pamiętajmy jednak, że swoją decyzję powinien wtedy uzasadnić na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, a zatem znów odnieść się do przepisów na tyle ogólnych, że znalezienie na ich podstawie złotego środka, a zatem takiego usytuowania budynku na działce, w którym nie powodowałby on drastycznego ograniczenia możliwości zabudowy działki sąsiedniej ze względu na przepisy art. § 13, § 57 oraz § 60 Rozporządzenia.

Reasumując, bardziej racjonalna, a przede wszystkim, w praktyce wykonalna jest koncepcja prezentowana w pierwszej ze wzmiankowanych linii orzeczniczych, jakkolwiek stawia ona inwestora, który wznosi budynek jako drugi, w gorszej sytuacji, co może budzić zasadne wątpliwości w zakresie zgodności takiego rozwiązania z Konstytucją. Z kolei drugie z przedstawionych powyżej rozwiązań wydaje się salomonowym, jednakże można powątpiewać, czy w przypadku ewidentnego sporu pomiędzy inwestorami dążącymi do maksymalizacji zysku w ramach swoich inwestycji, będzie można je w praktyce zrealizować.

Najnowsze wpisy