W dniu wczorajszym przeprowadziłem szkolenie z praktycznego stosowania ustawy deweloperskiej dla inwestora realizującego osiedla domów jednorodzinnych w okolicach Warszawy: program szkolenia

 

W nawiązaniu do powyższej tematyki chciałbym w niniejszym wpisie zwrócić Państwa uwagę na stosowanie wzorca umowy deweloperskiej w kontekście niedozwolonych (abuzywnych) postanowień  umownych. Na wstępie przytoczmy przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące takich klauzul:

Art.  3851

§ 1.  Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

§ 2.  Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie.

§ 3.  Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

§ 4.  Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

Zwróćmy uwagę, że nabywcą w rozumieniu art. 3 pkt 4 ustawy deweloperskiej,  jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1 (prawo własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym), oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W praktyce, owym nabywcą jest często konsument, czyli osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 22Kodeksu cywilnego).  

Z kolei załącznikiem do prospektu informacyjnego doręczanego nabywcy przez dewelopera jest wzór umowy deweloperskiej.

Reasumując, deweloper, przedkładając wzór umowy deweloperskiej nabywcy, podlega przepisom cytowanego art. 385Kodeksu cywilnego, co rodzi po jego stronie konkretne obowiązki.

Po pierwsze, powinien wystrzegać się zawierania w umowie deweloperskiej postanowień, które kształtują prawa i obowiązki nabywcy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W szczególności, takie klauzule zostały wskazane w art.  3853 Kodeksu cywilnego.  Wprawdzie przepis art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej określa obligatoryjne elementy umowy deweloperskiej, ale nie znaczy to, że nie można wprowadzać do niej innych jeszcze postanowień, które mogą być przecież klauzulami abuzywnymi.

Po drugie, wzorzec umowny winien być z konsumentem indywidualnie uzgadniany. Co istotne, samo sporządzenie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego przez notariusza nie stanowi dowodu, iż wzmiankowane uzgodnienie nastąpiło. Nawet zawarcie w umowie deweloperskiej oświadczenia nabywcy o tym, że poinformowano go o treści danej klauzuli, zrozumiał on tę klauzulę i miał możliwość zgłoszenia swoich uwag do aktu notarialnego, nie oznacza automatycznie, że klauzula ta została z nim uzgodniona w sposób indywidualny. Dlatego też w przepisie art. 3851 § 3 mowa jest o konieczności rzeczywistego wpływu konsumenta na treść danej klauzuli, w szczególności, jeśli została ona przejęta z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta (jak już wspomniałem, w przypadku umowy deweloperskiej jej wzór stanowi załącznik do prospektu informacyjnego doręczanego klientowi). Jak się wydaje, wśród deweloperów panuje powszechne przekonanie, że jest zupełnie przeciwnie.

Po trzecie, deweloperzy powinni pamiętać, że skutkiem posługiwania się niedozwolonymi klauzulami umownymi może być nie tylko przegrana w sądzie, który uzna, że taka klauzula nabywcy nie wiąże. Znacznie bardziej dotkliwa może być kara pieniężna nałożona przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, gdyż stosowanie owych klauzul stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 tej ustawy, wysokość kary pieniężnej może wynosić do 10% obrotu osiągniętego przez dewelopera w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.