Wchodzi w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, niekorzystnie określając przeznaczenie nieruchomości, co uniemożliwia wykorzystanie jej pod zabudowę (i powoduje spadek jej wartości). Okazuje się, że przed wejściem w życie powołanego MPZP poprzednio obowiązujący MPZP wygasł, a zatem mamy do czynienia z tzw. „luką planistyczną”, a ponadto inwestor nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy. Czy z tej sytuacji jest jakieś wyjście ? Czy inwestorowi przysługują jakieś roszczenie ? A jeśli tak, to wobec kogo ?

Spójrzmy na art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („UPZP”):

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

Nowe przeznaczenie gruntu odczytujemy z MPZP, jak jednak określić przeznaczenie, czy też sposób korzystania z nieruchomości przed jego wejściem w życie ? Z pomocą inwestorowi przychodzi orzecznictwo sądowe. Wskażmy na przykładowe judykaty:

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 września 2009 r. (V CSK 46/2009, Lexis.pl nr 2075081) stwierdza, że dla określenia dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości nie jest konieczne wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wystarczy bowiem potencjalna możliwość jej wydania (zaistnienie przesłanek z art. 61 UPZP). W podobnym duchu wypowiada się również Sąd Okręgowy w Rzeszowie w wyroku z dnia 26 kwietnia 2013 r. (I C 376/12, www.orzeczenia.ms.gov.pl) oraz Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 26 czerwca 2014 r. (XV Ca 468/14, www.orzeczenia.ms.gov.pl).

Z kolei Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 22 stycznia 2014 r. (I Aca 961/13, Lexis.pl nr 8318307) wyraźnie zaznacza, że: faktyczny sposób korzystania z nieruchomości to także sposób, w jaki właściciel mógłby z niej korzystać. Na aprobatę zasługuje bowiem pogląd wyrażony w orzecznictwie sądów administracyjnych, w myśl którego, faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy rozumieć w sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. Jeśli na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy i w odniesieniu do znajdującej się na tym terenie konkretnej działki gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, nie wyklucza to uznania, że faktyczne przeznaczenie tej nieruchomości to zabudowa mieszkaniowa. Dla określenia faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem nowego planu miejscowego istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać.

Już na podstawie powyższych, przykładowych orzeczeń wyraźnie widzimy, że dla określenia przeznaczenia, czy sposobu korzystania z gruntu przed wejściem w życie MPZP nie jest nawet konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wystarczająca jest bowiem już sama możliwość jej uzyskania. Oznacza to, że w przypadku wytoczenia przeciwko gminie, która uchwaliła MPZP, powództwa na podstawie art. 36 ust. 1 UPZP w opisywanym stanie faktycznym biegły architekt, czy urbanista powinien wykonać opinię, w której wskaże sądowi, jakie warunki zabudowy inwestor mógłby uzyskać, gdyby o nie wystąpił w okresie „luki planistycznej”. Innymi słowy, winien wyznaczyć parametry hipotetycznej, możliwej do uzyskania WZ-ki. Taka opinia stanie się z kolei podstawą do określenia spadku wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie MPZP, a co za tym idzie, odszkodowania należnego powodowi od gminy, czy też należnej ceny wykupu. Niestety, moja praktyka sądowa wskazuje, że bardzo często biegli architekci (urbaniści) nie znają cytowanego orzecznictwa sądowego i w przypadku nieuzyskania przez inwestora WZ-ki w opisywanym przypadku stwierdzają, że nie da się określić dotychczasowego przeznaczenia gruntu, czy też sposobu korzystania z nieruchomości albo też ustalają je na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Oba rozwiązania są niezgodne z ugruntowanym orzecznictwem sądowym.